تحصيلات تکميلي

تاريخ دفاع : 10/2/84

رشته و گرايش : جغرافياي انساني - برنامه ريزي شهري

استاد مشاور : دکتر حسن بيک محمدي

نام و نام خانوادگي : محمدحسين سرايي

دانشكده : ادبيات و علوم انساني

استاد راهنما : دکتر مسعود تقوايي-دکتر محمود هدايت

فرآيند عرضة زمين و تأثير آن بر كيفيت گسترش شهرها، مورد شهر يزد

چكيده

شهر يزد كه پيدايش و جوانه‎هاي آن به دورة پيش از اسلام باز مي‎گردد، نظير ساير شهرهاي قديمي ايران دو سناريوي رشد را تجربه كرده است. سناريوي رشد شهر در مدل ارگانيك، كه تا دورة پهلوي و بخصوص قبل از اصلاحات ارضي دهة40 بر توسعة فيزيكي اين شهر حاكميت داشته و تأثيرات آن بيشتر بصورت درون‎ريزي جمعيت شهري بوده است. در اين فرايند تغييرات ساختاري عموماً محتوائي بوده و الگوي رشد شهر فشرده مانده است. سناريوي ديگري كه شهر يزد در ربع قرن اخير، درمرحلة رشد شهري از سر گذرانده، مدل رشد غيرارگانيك بوده است. در اين فرايند، رشد فيزيكي بسيار سريعتر از رشد جمعيت و نياز واقعي شهر بوده و شهر دچار گسترش افقي بي‎رويه‎اي شده است. مواردي چون از دست رفتن يكپارچگي شهر و توسعة پراكنده، متخلخل و جسته و گريخته، تخلية بافتهاي تاريخي و قديمي، كم تراكمي بافتهاي شهري، دشواريهاي خدمات رساني به دليل گستردگي شهر و تراكم پايين جمعيت محلات، كيفيت و تناسب نامطلوب برخي از كاربريها، افزايش زمينهاي باير و بلااستفاده، توسعة شهر بر روي اراضي ذخيره شدة حوزة استحفاظي، مشكلات زيست محيطي و احتكار و بورس بازي زمين و… ثمرة اين الگوي رشد هستند.

فرآيند عرضة زمين در اين ميان نقش اساسي داشته است. در اين فرآيند شتاب زده، عرصه‎هاي وسيعي بصورت بافتهاي روستائي كم تراكم و اراضي كشاورزي و بايرِ همپيوند با آنها در محدودة شهر قرار گرفته و در ساية فقدان طرح و مديريت كارآمد زمين، بصورت غيرقانوني تفكيك شده و در معرض بورس بازي قرار گرفته‎اند. نقش مستقيم دولت و نمايندگان محلي او ، در الحاق زمين به محدودة قانوني شهر يزد كمتر از بخش خصوصي نبوده است. دولت در چارچوب طرح “زمين حمايتي” با نيت كمك به اقشار آسيب پذير، زمين را در حاشية شهر به صورت قطعه‎اي خام و يا آماده سازي شده واگذار نموده است. همگام با دولت و بخش خصوصي، نهادها و ارگانهاي محلي نيز در بازار عرضة زمين شركت جسته و ظرفيت موجود زمين را بطور قابل توجهي افزايش داده‎اند. شاخصهاي مربوط به گسترش شهر در ارزيابيهاي بين‎المللي، منطقه‎اي و ملي نشان مي‎دهند كه شهر يزد از اين بْعد، شرايط خاصي داشته است. شاخص عمده در اين زمينه، سرانة ناخالص زمين شهري است. شهر يزد نه تنها در مقايسه با ميانگين سرانة ناخالص زمين شهري شهرهاي با وضعيت مشابه خود در كشور در سطح بالايي قرار دارد، بلكه جايگاه آن در مقايسه با سرانة ناخالص زمين شهري در بين شهرهاي منتخب جهاني نيز نگران كننده است. پيشينة اين وضعيت به چهار دهة اخير باز مي‎گردد؛ چنانكه تا اواسط دهة 40 الگوي رشد شهر متعادل بوده و عرضه زمين بر اساس نيازهاي بومي و كاربريهاي محلي و حفظ تناسب ميان كاربريها در ساخت شهر و محله صورت مي گرفته است. بر اين اساس شهري كه مي بايست با پايداري الگوي رشد دهة 40، اكنون كمتر از 3 هزار هكتار وسعت داشته باشد، متاسفانه وسعت آن به حدود 11 هزار هكتار رسيده است؛ يعني 3 برابر وسعت مورد نياز را پوشش داده است كه در واقع با اتكا به اين شاخص، شهر هم اكنون بيش از 8 هزار هكتار مازاد زمين دارد كه بخش عمده‎اي از آن به صورت بلااستفاده باقي مانده است. اما در مجموع با دخالت ساير ارزيابيها مي توان نتيجه گرفت كه اكنون نيمي از وسعت تحقق يافتة كنوني شهر كاذب است و با رشد فعلي جمعيت براي 25 سال آينده نياز به هيچگونه افزايش مساحت ندارد.